Der Sommer ist da, und für viele Familien bedeutet das, für ein paar Wochen auszuspannen. Während Sie eine neue Umgebung, warme Sonne oder kulturelle Bereicherung genießen, ist es leicht vorstellbar, wie schön es wäre, ein eigenes Ferienhaus zu besitzen, wann immer Sie möchten. Bevor Sie sich ein Strandhaus oder eine romantische Berghütte schnappen, denken Sie über den Kauf genauso nach wie über den Kauf Ihres Hauptwohnsitzes.

Der Kauf eines Ferienhaus muss gut durchdacht sein!

Die erste Frage ist, ob Sie sich ein Ferienhaus leisten können. Haben Sie einen Kinderwunsch? Ist Ihre Rente sicher? Sind Ihre Notfallrücklagen solide? Behalten sie genug Reserven zürück. Selbst wenn Sie die Immobilie direkt kaufen, können Sie möglicherweise für einige Zeit nicht auf das Eigenkapital zugreifen.

Ein Zweitwohnsitz ist mit mehr Kosten verbunden, als Sie sich vielleicht vorstellen können. Über den Kaufpreis hinaus müssen Sie Wartung, Sicherheit oder einen Hausmeister, Nebenkosten, Grundsteuern, Einrichtungsgegenstände, Reisekosten und weitere Ausgaben berücksichtigen.

Darüber hinaus kann die Versicherung eine große Ausgabe sein. Eine Sachversicherung für einen Zweitwohnsitz kostet oft mehr als für einen Hauptwohnsitz und ist möglicherweise schwieriger zu erhalten. Je mehr das Haus leer steht, desto höher können Sie im Allgemeinen mit Prämien rechnen. Versicherer möchten möglicherweise auch, dass Sie mehr bezahlen, wenn Sie die Immobilie mieten möchten. In Gebieten, in denen Überschwemmungen oder Hurrikane möglich sind, muss die Hochwasserversicherung in der Regel separat hinzugefügt werden.

Wenn Sie überlegen, wie Sie das Haus finanzieren werden, denken Sie daran, dass Zweithypotheken in der Regel teurer sind als Primärhypotheken, da Banken dazu neigen, zu glauben, dass sie mehr Risiko eingehen. Kreditgeber können das Einkommen eines Antragstellers und nicht das allgemeine Vermögen betrachten, was die Genehmigung für Rentner oder diejenigen, die sich dem Ruhestand nähern, erschweren kann. Einige Käufer erwägen, Eigenheimkredite für ihre Hauptwohnsitze aufzunehmen, um Zweitwohnungen zu finanzieren, aber dies gefährdet Ihren Hauptwohnsitz.

Einige Leute betrachten ein Ferienhaus als geldverdienendes Fahrzeug oder entscheiden sich dafür, es sowohl zum persönlichen Vergnügen als auch zur Einkommensgenerierung zu nutzen. Es ist jedoch nicht immer realistisch, auf Mieteinnahmen zu zählen, um einen Gewinn nach Ausgaben zu erzielen. In einem stark nachgefragten Gebiet, wie einem Skigebiet oder einem begehrten Strand, sind Ihre Chancen etwas besser, besonders wenn Ihre Immobilie innerhalb von drei Autostunden oder so von einem großen Stadtzentrum entfernt ist. Aber die Tatsache bleibt, dass, während 25 Prozent der Ferienhausbesitzer sagen, dass sie beabsichtigen, ihre Zweitwohnungen zu mieten, nur 15 Prozent dies tun. Wer das gewinnbringend tut, bildet eine noch kleinere Gruppe.

Die vielleicht wichtigste finanzielle Überlegung sind die steuerlichen Auswirkungen eines Zweitwohnsitzes. Der Hauptfaktor, der Ihre persönliche Steuersituation für ein Ferienhaus beeinflusst, ist die erwartete Nutzung der Immobilie. Wird Ihr zweites Zuhause nur von Ihnen, Ihren Freunden und Ihrer Familie genutzt? Ist es praktisch, es an andere zu vermieten, die einen Urlaubsort suchen? Spezifische Steuervorschriften für die Vermietung Ihres Ferienhauses können bei dieser Entscheidung helfen.

Sie müssen zunächst feststellen, ob Ihr Ferienhaus als Wohnsitz oder als Mietobjekt gilt. Der Internal Revenue Service betrachtet Ihren Zweitwohnsitz als Wohnsitz, wenn Sie ihn entweder 14 Tage im Jahr oder mehr als 10 Prozent der Anzahl der Tage, an denen das Haus vermietet wird, persönlich nutzen, je nachdem, welcher Betrag mehr ist. Ihre Nutzung, die Nutzung eines Verwandten oder die Nutzung durch eine unabhängige Partei, die zu einem weniger als fairen Preis mietet, zählen alle als „persönliche Nutzung“ bei der Bestimmung der Art der Immobilie.

Wenn das Finanzamt Ihr Ferienhaus als Wohnsitz betrachtet und Sie das Haus mindestens einige Tage in einem bestimmten Jahr vermieten, müssen Sie die Trennung zwischen Mietnutzung und privater Nutzung charakterisieren. Sie müssen alle Mieteinnahmen in Ihrem Bruttoeinkommen angeben und Ihre Ausgaben genau zwischen persönlicher Nutzung und Mietnutzung aufteilen. Bestimmte Ausgaben, wie Hypothekenzinsen und Grundsteuern, sind in der Regel vollständig abzugsfähig, unabhängig davon, wie sie charakterisiert sind, werden aber auf unterschiedliche Weise gemeldet – um Mieteinnahmen auszugleichen, wenn es sich um Mietkosten handelt, oder als Einzelabzüge, wenn sie persönlich sind.

Andere Ausgaben, einschließlich Wartungsgebühren, Versicherungen, Abschreibungen und andere Kosten, die mit der Vermietung Ihres Ferienhauses verbunden sind, werden nur dann zum Ausgleich von Mieteinnahmen verwendet, wenn sie als Mietkosten eingestuft werden können. (Eine vollständige Liste der abzugsfähigen Ausgaben finden Sie in der IRS-Publikation 527, „Residential Rental Property.“) Die Zuordnung zur Mietnutzung bestimmt die Höhe Ihrer Ausgaben, die zum Ausgleich der Mieteinnahmen verwendet werden. Wenn Sie das Haus für die Hälfte des Jahres mieten, kann die Hälfte Ihrer Ausgaben von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden. Angesichts der Komplikationen dieser Aufteilung ist es wahrscheinlich ratsam, einen Steuerfachmann hinzuzuziehen, wenn Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie sowohl für persönliche als auch für erhebliche Vermietungsaktivitäten zu nutzen.

Wenn Sie nicht die Last der Zuweisung von Ausgaben und der ständigen Suche nach Mietern wünschen, sollten Sie die steuerliche Vorzugsbehandlung nutzen, die der IRS für kurzfristige Vermietungen bietet. Der IRS ermöglicht es Ihnen, Ihr Ferienhaus für weniger als 15 Tage jährlich zu mieten, ohne Mieteinnahmen in Ihrem Gesamteinkommen anzugeben, also steuerfrei. Verständlicherweise können Sie keine Ausgaben im Zusammenhang mit der Anmietung des Hauses abziehen, da keine gemeldeten Mieteinnahmen zu verrechnen sind. In diesem Szenario würden Sie alle Ihre Hypothekenzinsen und Grundsteuerabzüge in Anhang A auflisten.

Wenn Ihr Zweitwohnsitz in erster Linie für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist, beachten Sie die Wohnsitzregeln in den Staaten, in denen sich Ihre beiden Häuser befinden, wenn sie nicht identisch sind. Die Wiederherstellung Ihres Wohnsitzes kann nützlich sein, ist aber manchmal eine Herausforderung. New York zum Beispiel ist berüchtigt dafür, Wege zu finden, seine ehemaligen Einwohner auf den Steuerlisten zu halten. Ein ehemaliger New Yorker möchte vielleicht das bevorzugte Steuerklima Floridas nutzen, aber es geht nicht nur darum, zu entscheiden, dass es eine gute Idee ist.

Während ein Timesharing auf dem Papier wie eine bessere Idee erscheint als der Kauf eines Ferienhauses, macht die Realität es für die meisten Menschen unattraktiv. Bei einem Timesharing zahlen Sie einen Pauschalbetrag im Voraus und danach Wartungsgebühren. Ein traditionelles Timesharing garantiert Ihnen dann die Nutzung einer bestimmten Einheit zur gleichen Zeit jedes Jahr (in der Regel für eine Woche, obwohl es variiert). Einige neuere Timesharing arbeiten nach einem Punktesystem, das den Benutzern mehr Flexibilität gibt, wann und wo sie Urlaub machen, aber auch zu einem Wettbewerb um die besten Einheiten zu den begehrtesten Zeiten führt.

Obwohl ein Timesharing zu Beginn billiger ist als der Kauf eines Ferienhauses, bietet es nicht das gleiche Eigenkapital oder Wertsteigerungspotenzial. In der Tat zahlen Sie einfach für jahrelange Ferien im Voraus und investieren nicht. Darüber hinaus können die Wartungsgebühren steigen, und die meisten Timesharing Verträge haben kein eingebautes Ablaufdatum. Da Timesharing-Immobilien notorisch schwer zu verkaufen sind, können Sie (und möglicherweise Ihre Erben) auf unbestimmte Zeit Gebühren für eine Immobilie zahlen, die Sie nicht mehr nutzen möchten. Sie würden wahrscheinlich besser daran tun, einen Teil Ihres Portfolios für einen Jahresurlaub vorzusehen, anstatt ein Timesharing zu kaufen. Dies würde es Ihrem Vermögen ermöglichen, sich zu schätzen, und würde das Risiko vermeiden, sich in eine Vereinbarung ohne einfachen Ausstieg einzuschließen.

Das Ferienhaus ist gefunden, wie geht es weiter?

Wenn Sie sich für den Kauf eines Ferienhauses entscheiden, bleiben einige Überlegungen bestehen. Der Standort ist entscheidend. Wählen Sie eine Region, in der Sie oft sein möchten – einmal im Jahr oder öfter – und möglicherweise unter Ausschluss anderer Reisen, abhängig von Ihrer Zeit und Ihren Ressourcen. Ländliche Gebiete können manchmal die Ausgaben erhöhen; Zum Beispiel kann eine Versicherung teurer sein, wenn Sie weit von der nächsten Feuerwache entfernt sind. Darüber hinaus sind viele begehrte Ferienimmobilien einem erhöhten Risiko für Überschwemmungen oder Erdbeben ausgesetzt, was die potenziellen Versicherungskosten weiter in die Höhe treibt. Wenn sich Ihre gewünschte Immobilie im Ausland befindet, überprüfen Sie die Eigentumsgesetze dieses Landes und seine Geschichte der Wahrung von Eigentumsansprüchen von Nichtbürgern.

Denken Sie schließlich an die Möglichkeit, Ihr Ferienhaus eines Tages zu verkaufen. Sobald Ihre Nutzung der Immobilie abnimmt, ist es wahrscheinlich besser, sie zu verkaufen, um die Transportkosten zu eliminieren und das Kapital für andere Zwecke freizusetzen. Sie können das neue Haus weniger benutzen, als Sie erwartet haben, oder Sie haben es vielleicht viel benutzt, als Ihre Kinder jünger waren, aber weniger, jetzt, da sie erwachsen geworden sind. Unabhängig davon ist es wichtig, den Prozess in Gang zu setzen, sobald Sie wissen, dass Sie verkaufen möchten. Der Wohnungsmarkt ist immer noch relativ schwach, so dass es länger dauern kann, die Immobilie zu verkaufen, als Sie erwarten.

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Wenn Sie Ihr Ferienhaus so weit mieten, dass es als Mietobjekt charakterisiert werden kann, möchten Sie die Kosten des Hauses durch Abschreibung decken. Die Deckung der Kosten für Mietwohnungen.. Dieser aktivierte Aufwand kann verwendet werden, um Mieteinnahmen auszugleichen und so Ihre Steuerrechnung zu senken. Der Abzug der Abschreibung kann zu einem Nettoverlust Ihres Mietobjekts führen. Da Ihr Zweitwohnsitz jedoch als Mietobjekt und nicht als Wohnsitz gilt, können Sie mit dem Verlust andere Einkünfte aus passiven Aktivitäten reduzieren. Denken Sie daran, wenn Sie das Haus im Urlaub besuchen, können Sie nur die Abschreibung abziehen, die den Miettagen zugeordnet ist.

Wenn Sie außerdem eine Abschreibung auf das Haus aufgrund der Mietnutzung geltend gemacht haben, müssen Sie Ihre Kostenbasis neu konfigurieren, um den Gewinn zu bestimmen. Selbst wenn Sie den Abschreibungsabzug nicht geltend gemacht haben, müssen Sie die Kostenbasis des Eigenheims um den Betrag der Abschreibung reduzieren, die Sie hätten nehmen können. Der Teil des Gewinns aus dem Verkauf aufgrund von Abschreibungen, die Ihre Basis senken, gilt als Abschreibungsrückerstattung und wird mit 25 Prozent besteuert.

Beim Verkauf eines Ferienhauses entsteht ein Lose-Lose-Szenario. Sie erhalten weder einen der oben genannten Kapitalgewinnausschlüsse, noch erhalten Sie einen Steuervorteil, wenn Sie einen Verlust aus dem Verkauf realisieren. Aus diesem Grund sollten Sie erwägen, Ihr Ferienhaus vor dem Verkauf in einen Hauptwohnsitz umzuwandeln. Wenn Sie Ihren Zweitwohnsitz für zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf zu Ihrem Hauptwohnsitz machen, qualifizieren Sie sich für den maximalen Kapitalgewinnausschluss.

Wenn Sie das Ferienhaus in der Familie behalten möchten, anstatt es zu verkaufen, kann dies zu Komplikationen bei der Nachlassplanung führen. Egal wie gut Ihre Kinder miteinander auskommen, der Mitbesitz einer Immobilie kann zu Meinungsverschiedenheiten und verletzten Gefühlen führen, ebenso wie einem Kind das Haus und einem anderen Kind ein Vermögen mit weniger sentimentalem Wert. Selbst wenn Ihre Kinder ohne Probleme teilen, können sie es ihren Kindern überlassen, was zu einem Eigentum führt, das zwischen acht oder 12 Cousins aufgeteilt ist, die sich möglicherweise sehr gut kennen oder nicht. Diejenigen, die die Immobilie behalten möchten, können möglicherweise diejenigen, die verkaufen möchten, nicht auskaufen. Alles in allem kann es ein Drama erzeugen, das Sie vielleicht nicht vorhersehen.

In dem Fall, in dem der Verkauf des Hauses zu Lebzeiten unpraktisch ist, können Sie Ihren Nachlass anweisen, es zu verkaufen und den Erlös unter Ihren Erben aufzuteilen. Alternativ können Sie eine Gesellschaft für die Betriebskosten der Immobilie einrichten und dann Ihren Erben unter bestimmten Umständen die Nutzung gewähren. Was auch immer Sie tun, machen Sie Ihre Wünsche deutlich, sowohl in Ihrem Testament als auch indem Sie sie mit Ihren Kindern oder Erben besprechen. Idealerweise sollten Sie einen Finanzplaner oder einen Anwalt für Nachlassplanung einbeziehen.

Ein eigenes Ferienhaus kann ein wunderbarer Luxus sein und einen Ort bieten, an dem Sie Ihrem Alltag entfliehen und wertvolle Erinnerungen mit Freunden und Familie aufbauen können. Solange Sie es als Kauf und nicht als eine Investition betrachten, können Sie eine Entscheidung darüber treffen, was für Sie richtig ist. Wenn Sie dann ein Ferienhaus kaufen, können Sie es mit realistischen Erwartungen und einer guten Chance angehen, es für die kommenden Jahre zu genießen.